O rendimento do fundo imobiliário cai na sua conta sem imposto. O do Tesouro não: ele paga 15% de imposto de renda. Comparar os dois sem ajustar é comparar salário líquido com salário bruto. Aqui a conta já sai ajustada.
O Tesouro IPCA+ paga duas coisas somadas: a inflação do período mais uma taxa fixa. Por isso são dois campos. A taxa você confere em tesourodireto.com.br, usando a maior taxa de IPCA+ da lista, que é a régua mais dura. O IPCA de 12 meses sai do IBGE. Trocou qualquer um dos dois aqui, a comparação se ajusta sozinha. Os valores preenchidos foram conferidos em 07/09/2026 (IPCA de julho de 2026).
Quando o Tesouro anuncia "IPCA + 7,85%", ele está prometendo duas coisas somadas: a inflação do período mais 7,85%. Com a inflação em 4,44%, isso dá cerca de 12,6% de dinheiro por ano, não 7,85%. Já o rendimento do fundo imobiliário é um número só, o que ele efetivamente pagou nos últimos 12 meses. Comparar os 11,5% de um fundo com os 7,85% do Tesouro é erro grosseiro, e é o erro mais comum nessa comparação: seria pegar só um pedaço do que o Tesouro paga. Aqui a ferramenta soma a inflação antes de comparar.
O rendimento mensal do fundo imobiliário é isento de imposto de renda para pessoa física. O Tesouro Direto paga 15% sobre o rendimento quando você fica mais de dois anos com o título, e mais que isso se ficar menos tempo. Então dos 12,6% brutos sobram cerca de 10,7% no bolso. A ferramenta compara sempre limpo com limpo: o que cai na sua conta pelo fundo contra o que cai na sua conta pelo Tesouro.
A isenção vem da Lei 11.033/2004 e vale se o fundo tiver no mínimo 100 cotistas, se as cotas forem negociadas em bolsa e se você não for dono de 10% ou mais do fundo. Na prática, qualquer fundo grande de bolsa cumpre isso. Atenção a uma parte que quase ninguém conta: a isenção é do rendimento mensal. O lucro na venda da cota é tributado em 20%, e nele não existe aquela isenção de R$ 20 mil por mês que vale para ações.
Todo fundo tem um valor de patrimônio, que é quanto valem os imóveis e os contratos que ele tem na carteira. O preço da cota na bolsa quase nunca é igual a esse valor. Quando a cota custa menos, você está levando R$ 1 de patrimônio pagando menos de R$ 1, e é isso que o quadro "Comprando agora" mostra. Um cuidado: desconto não é sinônimo de barato. O valor do patrimônio vem de uma avaliação, e o mercado às vezes derruba o preço porque desconfia dessa avaliação, porque o prédio está vazio ou porque o inquilino está em dificuldade. Desconto grande é um convite a investigar, não uma conclusão.
Fundo de papel (aquele que não tem imóvel, empresta dinheiro e recebe juros) já recebe a inflação dentro do juro, todo mês. O rendimento dele é dinheiro cheio, então se compara com o Tesouro cheio: inflação mais taxa, menos o imposto.
Fundo de tijolo (aquele que tem prédio e recebe aluguel) é outra história. O aluguel é reajustado pela inflação todo ano, então o rendimento dele já é um número "acima da inflação", igualzinho à taxa do Tesouro. Aí a régua certa é o Tesouro sem a inflação e sem o imposto. E tem um detalhe que pega muita gente: o imposto do Tesouro é cobrado até sobre a parte que só repôs a inflação. Por isso um "IPCA + 7,85%" no papel vira perto de 6% de ganho real de verdade. A ferramenta escolhe a régua sozinha, olhando se o fundo tem imóvel ou não, e diz qual usou.
A ferramenta mostra dois números lado a lado: o que o fundo pagou nos últimos 12 meses e o que ele gerou de caixa na operação no mesmo período. Quando o pago é bem maior que o gerado, o dinheiro saiu da venda de um imóvel, de uma reserva de caixa ou de um resultado que aconteceu uma vez só. Isso enche o olho no gráfico e não se repete no mês seguinte. Rendimento passado não é rendimento futuro.
Indicadores públicos dos fundos listados na bolsa, atualizados em 07/09/2026, com preço de fechamento do dia anterior. Como o preço da cota muda todo dia, o rendimento em porcentagem muda junto. Fundos sem negociação relevante ficam de fora, porque neles o preço da tela não é preço de verdade.
Um grupo de fundos, quase todos do agronegócio (os Fiagro, como RURA11, KOPA11 e XPCA11), parou de ser atualizado nessa base pública e aparecia lá como se não pagasse nada. Para esses, o rendimento foi somado pagamento a pagamento numa segunda fonte e a página avisa isso no lugar do resultado de caixa. Amortização de cota, que é devolução do seu próprio dinheiro, não entrou na conta. Fundos que trocaram de ticker ou que não deu para conferir em nenhuma segunda fonte foram retirados, em vez de aparecerem com número velho.
É isso que a gente faz na mentoria da VA Capital: a conta, o que tem por trás dela e o que fazer com o seu aporte.
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